GModG
Das neue Gebäudemodernisierungs- gesetz
GModG
Das neue Gebäude- modernisierungs- gesetz
Was Eigentümer und Immobilienmakler jetzt wissen müssen
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG oder auch genannt: Heizungsgesetz) ab und verändert die Vorschriften für Heizungstausch und Gebäudemodernisierung erheblich.
Für Immobilieneigentümer bedeutet das aber keineswegs das Ende energetischer Anforderungen. Die vorgebliche Wahlfreiheit bei der Heizungstechnik, die in Immobilien eingebaut werden darf, wird durch wahrscheinliche Teuerungen bei fossilen Energieträgern wieder deutlich in Frage gestellt. Für Immobilienmakler werden Kenntnisse über Heiztechnik, zukünftige Betriebskosten und energetische Anforderungen immer wichtiger.
Neureglungen Energieausweis
Besonders wichtig sind die Neuregelungen beim Energieausweis, die ab 01.01.2027 in Kraft treten. So müssen ab dann auch Energieausweise für Denkmal-Immobilien erstellt werden. In dem Ratgeber zum GModG erläutern Carsten Nessler und Sven Johns die Details dieser Neuregelungen.
Inkrafttreten – Was gilt ab wann?
- Die erste Stufe ist seit 29. Juli 2026 in Kraft
- Die zweite Stufe tritt am 1. Januar 2027 in Kraft und betrifft besonders die Regelungen zu den Energieausweisen
- Alle Neubauregelungen kommen dann ab 1. Januar 2028 (Stufe 3) und
- Am 1. Januar 2030 (Stufe 4) Stufe hinzu.
Die 65-Prozent-Regel ist Geschichte
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft den Heizungstausch. Die bisherige Vorgabe, wonach neu eingebaute Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen sollten, ist entfallen.
Eigentümer können damit wieder stärker selbst entscheiden, welche Heiztechnik zu ihrem Gebäude passt. Möglich sind beispielsweise Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen oder Biomasseheizungen. Der Einbau neuer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen ist wieder zulässig.
Die neue Wahlfreiheit sollte allerdings nicht mit einer Empfehlung für eine bestimmte Heiztechnik verwechselt werden. Gerade bei Gas und Heizöl müssen Eigentümer die zukünftigen Brennstoff-, CO₂- und gegebenenfalls Netzkosten in ihre Entscheidung einbeziehen.
Die Verbindung zwischen dem Einbau einer neuen Heizung, der 65%-Regel und der kommunalen Wärmeplanung, die im GEG enthalten war, ist ebenfalls komplett gestrichen.
Neue Gas- und Ölheizungen: Die „Biotreppe“ kommt
Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Heizung einbaut, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird, muss zukünftig zunehmend klimafreundlichere Brennstoffe einsetzen.
§ 43 GModG sieht dafür eine sogenannte Biotreppe vor:
ab 2029: mindestens 10 Prozent,
ab 2030: mindestens 15 Prozent,
ab 2035: mindestens 30 Prozent,
ab 2040: mindestens 60 Prozent.
Der vorgeschriebene Anteil kann insbesondere durch Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder bestimmte Formen von Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate erfüllt werden. Damit ist eine neue Gasheizung zwar rechtlich wieder möglich – ihre langfristige Wirtschaftlichkeit muss aber sorgfältig betrachtet werden.
Die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter
Ganz neu geregelt ist im GModG die Aufteilung der Kosten zwischen Mietern und Vermietern bei vermieteten Immobilien. Entscheidet sich ein Vermieter für eine vom neuen § 43 GModG erfasste Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, werden bestimmte zukünftige Kosten nicht vollständig auf die Mieter abgewälzt.
Ab 1. Januar 2028 werden die CO₂-Kosten bei diesen Heizungen grundsätzlich jeweils zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen. Bei Gasheizungen gilt die hälftige Aufteilung zusätzlich für die gesetzlich erfassten Gasnetzentgelte.
Ab 1. Januar 2029 wird der Vermieter darüber hinaus an den Kosten der nach der Biotreppe vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe beteiligt. Die hälftige Kostenbeteiligung ist insoweit auf einen Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs begrenzt. Das bedeutet, dass Vermieter erstmals an den tatsächlichen Heizkosten ihrer Mieter beteiligt werden.
Für Eigentümer vermieteter Immobilien bekommt die Entscheidung über die zukünftige Heiztechnik damit eine zusätzliche wirtschaftliche Dimension.
Und die Förderung?
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird fortgeführt. Auch der Austausch von Heizungsanlagen und energetische Sanierungsmaßnahmen werden weiterhin staatlich unterstützt. Die Förderung wird nach den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen neu aufgestellt.
Eigentümer sollten deshalb vor einer Investitionsentscheidung nicht nur die Anschaffungskosten verschiedener Heizsysteme vergleichen. Entscheidend sind die Gesamtkosten über einen längeren Zeitraum: Förderung, Energieverbrauch, Wartung, CO₂-Kosten, Netzentgelte und die zukünftigen Anforderungen an die eingesetzten Energieträger.
Im Juli und August 2026 sind neue Fördergrenzen in Krat gesetzt worden. 30 % Grundförderung auf eine maximale Investitionssumme von 28.000,- EUR ist die neue Fördergrenze. Der Klimageschwindigkeitsbonus beträgt zusätzliche 16 % Förderung.
Was bedeutet das für den Immobilienverkauf?
Auch für Immobilienmakler gewinnt das Gebäudemodernisierungsgesetz erhebliche Bedeutung.
Kaufinteressenten fragen heute nicht mehr nur nach Energieausweis und Energieeffizienzklasse. Sie wollen wissen, welche Heizung eingebaut ist, wann sie eingebaut wurde, welche gesetzlichen Anforderungen zukünftig gelten und mit welchen Kosten zu rechnen ist.
Bei einer Immobilie mit Gas- oder Ölheizung kann deshalb bereits das Einbaujahr der Heizungsanlage eine wichtige Information für die Kaufentscheidung sein.
Makler sollten bei der Objektaufnahme künftig noch genauer dokumentieren, welche Heizungsanlage vorhanden ist, welches Bau- bzw. Einbaujahr sie hat, welcher Energieträger verwendet wird und ob bereits Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
Dabei gilt allerdings: Immobilienmakler sind keine Energieberater. Sie sollten die gesetzlichen Rahmenbedingungen kennen und verständlich erläutern können, aber keine technische oder energetische Fachberatung versprechen, die eine individuelle Prüfung durch einen qualifizierten Energieberater voraussetzt.
VORSTELLUNG RATGEBER 2026/2027
Gebäudemodernisierungsgesetz
VORSTELLUNG RATGEBER 2026/2027
Gebäudemoderni-sierungsgesetz
NEU
Ratgeber 2026/2027 zum Gebäudemodernisierungsgesetz
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Ratgeber 2026/2027 zum Gebäudemoderni-sierungsgesetz
In unserem neuen „Ratgeber 2026/2027 zum Gebäudemodernisierungsgesetz“ haben wir die Neuregelungen verständlich und praxisorientiert aufbereitet.
Der Ratgeber richtet sich an Immobilieneigentümer, Immobilienmakler und andere Immobilienprofis, die wissen möchten, welche Anforderungen seit dem 29. Juli 2026 gelten und welche weiteren Änderungen in den kommenden Jahren zu beachten sind.
Wir erläutern die neuen Regeln zum Heizungstausch, die Wahlmöglichkeiten für Eigentümer, die Biotreppe für Gas- und Ölheizungen, die zukünftige Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern sowie die wichtigsten Auswirkungen auf Modernisierung, Immobilienverkauf und Kaufentscheidung.
Damit Sie nicht nur wissen, was heute gilt – sondern auch, worauf Sie sich 2027, 2028 und in den folgenden Jahren einstellen müssen.
Die Autoren
Sven Johns ist Rechtsanwalt und Carsten Nessler ist Bausachverständiger. Die beiden Autoren haben ihr Fachwissen rund um das Heizungsgesetz aus ihrer Beratungspraxis in den Ratgeber und in die Heizungsplakette einfließen lassen. In den Veranstaltungen „Gamechanger Energiewende“ der Sprengnetter Akademie, auf denen die beiden Autoren auch als Referenten auftreten, wird zwei Mal im Jahr das aktuelle Fachwissen für Immobilienexperten rund um das Heizungsgesetz gebündelt.
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